across 和 cross的区别，cross和across区别和用法　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头across 和 cross的区别，cross和across区别和用法股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róngacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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