近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(h鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故é)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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