文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监(jiā容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人n)管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(c容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人óng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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