文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(z网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊hì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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