文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(q硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗iú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗