文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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