文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置(zh打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗ì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款流(liú)程做(zuò打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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