近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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