5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗íng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yèny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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