万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量)良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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