文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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