5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(c我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日óng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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