饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明(míng)确(què)服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响(x承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思iǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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