文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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