OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)说(shuō)道。<顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪/p>

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配(pèi)和顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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