导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhn是什么化学元素，n是什么化学元素符号ù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zn是什么化学元素，n是什么化学元素符号hèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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