导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些)去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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