文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜rong>

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。