文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳大冤种什么意思，大冤种是骂人吗健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)大冤种什么意思，大冤种是骂人吗余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。大冤种什么意思，大冤种是骂人吗trong>一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。