万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(秋以为期句式特点，秋以为期句式判断yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(sh秋以为期句式特点，秋以为期句式判断àng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉秋以为期句式特点，秋以为期句式判断夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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