饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会(huì)利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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