万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)六朝是指哪六朝不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中六朝是指哪六朝赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén六朝是指哪六朝)包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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