导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊lt="中国户(hù)均几(jǐ)套房？| 民(mín)生(shēng)·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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