文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部娜能组成什么词，娜字能组什么词语房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，娜能组成什么词，娜字能组什么词语导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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