万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　75寸电视长宽是多少ng>地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院75寸电视长宽是多少一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最75寸电视长宽是多少贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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