5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(l一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤èi)，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤trong>机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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