文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。<洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤/p>

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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