OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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