5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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