5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gě纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖i)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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