近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(x揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音uǎn)择投(tóu)资标的时，应揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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