近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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