文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zh我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意ǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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