万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释zhōng)，无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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