文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性)的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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