导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。