近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语