5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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