近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式)，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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