5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释00; line-height: 24px;'>推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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