5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月苹果xr重量为多少g10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现(苹果xr重量为多少gxiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 苹果xr重量为多少g