“现在的房地(dì)产很(hěn)难(nán)再出(chū)现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩(jì)，还是(shì)估(gū)值，房地产都已经(jīng)双杀到了(le)最底部(bù)，而(ér)且(qiě)是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已经不大(dà)了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般(bān)。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到(dào)钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困(kùn)难(nán)，所(suǒ)以整个(gè)行(xíng)业(yè)出现(xiàn)了一个很明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资(zī)等各(gè)个方面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场(chǎng)表现相对较好，但没(méi)有国(guó压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗)资背景的民营房企股价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高的(de)；融资(zī)成(chéng)本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业内(nèi)最低(dī)的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满足(zú)上述条件的房企并不多(duō)。即(jí)便是(shì)在国央(yāng)企中(zhōng)，仍(réng)有(yǒu)部(bù)分房企(qǐ)出现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳(wěn)健特色的(de)国央企房企，其财(cái)务指标称得(dé)上完全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又(yòu)进一步考(kǎo)验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预(yù)判(pàn)未(wèi)来市场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它(tā)从2018年(nián)开始到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房(fáng)企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来了，其开(kāi)始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地(dì)块(kuài)也实(shí)现了快(kuài)速的(de)开盘(pán)利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来(lái)的(de)两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于(yú)100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规(guī)避公司净(jìng)负债率提高(gāo)到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地(dì)、中国(guó)海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略(lüè)的(de)同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制(zhì)了(le)公司的扩(kuò)张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别(bié)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们(men)是以同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道(dào)也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央(yāng)企，但这(zhè)也(yě)并不意(yì)味着，民营企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样(yàng)受到(dào)机构(gòu)的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活(huó)配(pèi)置混合型证券投资基金”“全(quán)国(guó)社保基(jī)金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司(sī)的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计(jì)持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表(biǎo)现等(děng)多维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母(mǔ)净利润依(yī)次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区(qū)的营(yíng)收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗(fān)了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家机构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产业(yè)链上的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的(de)采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导致上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的(de)住房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的(de)增加，内(nèi)装(zhuāng)更新(xīn)的需求也(yě)会越来(lái)越多。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明了(le)这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于(yú)地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居(jū)前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别(bié)是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家(jiā)纺，特(tè)别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富(fù)安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需(xū)要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票还(hái)有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内(nèi)表现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还(hái)是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策(cè)略(lüè)优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家(jiā)居类标的(de)情有独钟，在另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全(quán)部三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮(lún)合同周期还能(néng)做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公(gōng)司(sī)很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很(hěn)容(róng)易一(yī)开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是(shì)该(gāi)公司能(néng)在(zài)业内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它(tā)的(de)定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗