导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国(guó)家有蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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