OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新5k是多少钱，5k是多少钱人民币区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加5k是多少钱，5k是多少钱人民币上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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