5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　本番什么意思 日语里本番什么意思行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(l本番什么意思 日语里本番什么意思iú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(本番什么意思 日语里本番什么意思yú)民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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