文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台(tá一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克i)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhō一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克ng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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