万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiā合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线o)费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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