“现在的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择(zé)，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标的(de)公司(sī)出(chū)现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年(nián)房地(dì)产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银(yín)行拿(ná)到(dào)钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利(lì)润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融资成(chéng)本(běn)是(shì)否是行(xíng)业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一(yī)家房企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意(yì)的是(shì)，能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发(fā)展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央(yāng)企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央企(qǐ)的(de)资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持(chí)在33％左右(yòu)，完(wán)全(quán)没有(yǒu)增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也(yě)实现了(le)快速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预计(jì)今(jīn)年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它(tā)本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一半也主要集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要出手，但出手的(de)章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的(de)扩张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个(gè)比例如果超(chāo)过(guò)60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，这(zhè)一(yī)标准要比“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负债率提高到一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净(jìng)负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)净负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比(bǐ)的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行较积极的(de)拿地策略(lüè)的(de)同时，也较(jiào)好地控(kòng)制了公司的扩张(zhāng)速度(dù)与净负(fù)债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大流(liú)通股(gǔ)自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么东中新进了(le)“中国(guó)工商银(yín)行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期(qī)持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土储、股价(jià)表现等多(duō)维(wéi)度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年(nián)期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的(de)2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近七成营(yíng)收来(lái)自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占到(dào)近六(liù)成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依(yī)次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的(de)较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是(shì)迎(yíng)来(lái)多家机(jī)构(gòu)的(de)集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包(bāo)括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的(de)家装家(jiā)居(jū)领域，我们相对(duì)看(kàn)好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房(fáng)规模(mó)越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更新的(de)需求也(yě)会越来越多。美国过去的数(shù)据(jù)充(chōng)分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好(hǎo)。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关(guān)的(de)行业，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们(men)分别是富安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家(jiā)纺(fǎng)，特别是(shì)前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓(cāng)股的(de)天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的(de)是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业(yè)链股票(piào)还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时(shí)的(de)家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公(gōng)司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略优选和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这(zhè)两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制(zhì)家居类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的(de)大多(duō)在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的(de)行业(yè)，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经(jīng)买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高端(duān)楼盘(pán自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么)占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每(měi)年到(dào)期的(de)合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为物(wù)业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的年度增(zēng)长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能做到(dào)提价难度是(shì)非常大(dà)的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么