饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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