饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(du青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么ì青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么)收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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